2022 में एक अपार्टमेंट को गिरवी रखने और पैसे कैसे प्राप्त करें: विशेषज्ञ सलाह के साथ चरण-दर-चरण निर्देश

अर्थव्यवस्था की स्थिति के बाद, बैंक अपनी क्रेडिट नीति को नरम या सख्त करते हैं। 20 साल पहले, ऋण सावधानी से जारी किए गए थे: सुरक्षित या गारंटीकृत। समय के साथ, अधिक सूक्ष्म वित्त संस्थान दिखाई दिए, और जारी किए गए ऋणों और क्रेडिट कार्डों की संख्या में भी वृद्धि हुई। उधारकर्ताओं के लिए आवश्यकताओं के स्तर में कमी आई है।

लेकिन हाल के वर्षों की आर्थिक उथल-पुथल बैंकों और अन्य उधारदाताओं को फिर से अधिक चयनात्मक होने के लिए मजबूर कर रही है। 2022 में, ऋण प्राप्त करने का एकमात्र निश्चित तरीका एक अपार्टमेंट को गिरवी रखना और जल्दी से पैसा प्राप्त करना है।

हमने चरण-दर-चरण निर्देश तैयार किए और एक विशेषज्ञ से बात की कि सब कुछ ठीक कैसे किया जाए।

एक अपार्टमेंट की प्रतिज्ञा के बारे में मुख्य बात

अपार्टमेंट बंधक आवश्यकताएं

हमारे देश में, एक अपार्टमेंट के बंधक के लिए कोई समान आवश्यकताएं नहीं हैं - न तो संपत्ति के लिए, न ही उस व्यक्ति के लिए जो धन प्राप्त करना चाहता है। उधारदाताओं को पूरी तरह से उनके वित्तीय हितों और जोखिम मूल्यांकन द्वारा निर्देशित किया जाता है।

उदाहरण के लिए, एक बैंक कभी भी ZATO में एक अपार्टमेंट को संपार्श्विक के रूप में नहीं लेगा, क्योंकि ये बंद शहर हैं। यदि उधारकर्ता पैसे वापस नहीं कर सकता है, तो अपार्टमेंट को बेचना होगा और ऐसा करना मुश्किल होगा। और ऋणदाता के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वह अपना पैसा जल्द से जल्द वापस करे। एक अन्य बैंक इस तरह के एक अपार्टमेंट को स्वीकार कर सकता है, लेकिन थोड़ी अधिक दर की पेशकश कर सकता है और आवास की वास्तविक लागत से कम पैसा दे सकता है।

प्रत्येक ऋणदाता के लिए उधारकर्ता का अनुमेय चित्र भी अलग होता है। यदि किसी व्यक्ति के पास स्थायी नौकरी और आय नहीं है तो बड़े बैंक मना कर सकते हैं। या कम अनुकूल शर्तों की पेशकश करें। क्रेडिट और उपभोक्ता सहकारी समितियां और निजी निवेशक, इसके विपरीत, पैसे के लिए आवेदक का आकलन करने में इतने महत्वपूर्ण नहीं हैं।

हमने 2022 में लेनदारों के प्रस्तावों का विश्लेषण किया और हमारे देश में एक अपार्टमेंट के लिए संपार्श्विक के लिए "अंकगणित औसत" आवश्यकताओं को प्राप्त किया।

अपार्टमेंट ऐसे शहर में स्थित है जहां ऋणदाता का प्रतिनिधि कार्यालय है। यदि बैंक (हालाँकि यह न केवल आवास को संपार्श्विक के रूप में स्वीकार कर सकता है) की आपके इलाके में शाखाएँ और शाखाएँ नहीं हैं, तो ऐसे अपार्टमेंट पर विचार किए जाने की संभावना नहीं है। कारण सरल है: यदि उधारकर्ता ऋण नहीं चुका सकता है, तो उसे बेदखल, मुकदमा और बेचा जाना होगा। ये ऋणदाता के लिए लागत हैं, खासकर यदि वह किसी अन्य शहर में स्थित है।

अपार्टमेंट की स्थिति। ऋणदाता नए वॉलपेपर और डबल-घुटा हुआ खिड़कियों को नहीं देखेगा। बेशक, अगर अपार्टमेंट में आग लगी है, तो यह अतरल है। लेकिन सामान्य तौर पर, सुंदर फर्नीचर और एक नया किचन सेट लागत को प्रभावित नहीं करता है। आखिरकार, यह एक ऐसा अपार्टमेंट है जिसे गिरवी रखा जा रहा है, जिसे संभावित रूप से जल्दी से बेचा जा सकता है।

लेनदारों के लिए यह महत्वपूर्ण है कि घर आपातकालीन, जीर्ण-शीर्ण न हो। मंजिलों की संख्या और अपार्टमेंट की संख्या के लिए आवश्यकताएं हैं। उदाहरण के लिए, छह अपार्टमेंट वाले दो मंजिला घर - जैसे कि शुरुआती सोवियत वर्षों में बनाए गए थे - अधिकांश लेनदारों के मानदंडों के अंतर्गत नहीं आते हैं। अगर घर में लकड़ी के फर्श हैं - तो, ​​सबसे अधिक संभावना है, जमानत एक विकल्प नहीं है।

सभी संचार काम कर रहे होंगे: गैस, बिजली, हीटिंग और पानी की आपूर्ति। अवैध पुनर्विकास की सबसे अधिक बार अनुमति नहीं है। उदाहरण के लिए, यदि गैस स्टोव वाले अपार्टमेंट में रसोई और कमरे के बीच की दीवार को ध्वस्त कर दिया गया था, तो यह महत्वपूर्ण है। लेकिन अगर केवल पेंट्री को फिर से बनाया गया, तो यह बैंक के विवेक पर है। बीटीआई में वैध पुनर्विकास स्वीकार्य हैं।

ऋणदाता को कैसे पता चलता है कि अपार्टमेंट तरल है? यह आसान है: आपको मूल्यांकन का आदेश देना होगा। यह एक सशुल्क सेवा है। हमारे देश में, औसत लागत 5-15 हजार रूबल है। विशेषज्ञ आएंगे, तस्वीरें लेंगे, निष्कर्ष लिखेंगे - एक मूल्यांकन एल्बम। निरीक्षक एक अपार्टमेंट बेचने की औसत लागत का संकेत देगा, जिसके आधार पर बैंक ऋण के आकार के बारे में निष्कर्ष निकालेगा।

स्वामित्व का आधार। सीधे शब्दों में कहें तो आपको यह अपार्टमेंट कैसे मिला। एक ऋणदाता के लिए एक आदर्श आधार बिक्री का अनुबंध है। यानी आपने कभी खुद एक घर खरीदा था और अब आप उसे गिरवी रखना चाहते हैं। या आपने एक अपार्टमेंट का निजीकरण किया है। याद करा दें कि 1991 में निजीकरण की शुरुआत हुई थी।

वे एक दान समझौते के तहत और एक विरासत के रूप में प्राप्त अपार्टमेंट से सावधान हैं। खासकर अगर अपार्टमेंट हाल ही में आपके पास चला गया है। अचानक एक दो महीने में आपराधिक या न्यायिक पृष्ठभूमि का खुलासा हो जाएगा? उदाहरण के लिए, ऐसे उत्तराधिकारी होंगे जिनके हितों को संपत्ति को विभाजित करते समय ध्यान में नहीं रखा गया था।

साथ ही, ऐसे अपार्टमेंट अभी भी स्वीकार किए जाते हैं, लेकिन उन्हें शीर्षक बीमा जारी करने के लिए कहा जाता है। इस तरह की पॉलिसी के तहत, बीमा कंपनी एक अपार्टमेंट के लिए पैसे का भुगतान करने का वचन देती है यदि अचानक एक दान समझौता या विरासत अदालत में अपील की जाती है।

गिरफ्तार किए गए अपार्टमेंट और जिनके लिए एक दान समझौते पर हस्ताक्षर किए गए हैं, वे उपयुक्त नहीं हैं। अदालत अपार्टमेंट को जब्त कर सकती है। ऐसा तब होता है जब इसका मालिक, उदाहरण के लिए, एक आपराधिक मामले में शामिल होता है। या वे उससे कर्ज लेते हैं। ऋणदाता एक अपार्टमेंट नहीं लेगा जिसके लिए एक दान समझौता पहले ही तैयार किया जा चुका है।

अक्सर वे किराए पर लिए गए अपार्टमेंट को स्वीकार नहीं करते हैं। लेकिन ऋणदाता इस बारे में पता नहीं लगा सकता - बस इसके लिए अपनी बात मान लें। एक और बात यह है कि आपात स्थिति में यह आपके पक्ष में नहीं हो सकता है। कल्पना कीजिए कि आपने एक अपार्टमेंट गिरवी रखा है और उसका बीमा किया है, लेकिन साथ ही आप इसे किरायेदारों को किराए पर दे रहे हैं। उनके पास गैस रिसाव था और आवास क्षतिग्रस्त हो गया था। अपार्टमेंट का उपयोग अन्य लोगों द्वारा किया गया था और बीमा कंपनी मुआवजे का भुगतान करने से इंकार कर देगी।

उधारकर्ताओं के लिए आवश्यकताएँ

जब आप किसी अपार्टमेंट द्वारा सुरक्षित धन प्राप्त करना चाहते हैं, तो ऋणदाता आपको एक उधारकर्ता के रूप में भी मूल्यांकन करेगा। बैंकों के सख्त मापदंड हैं।

उम्र। ज्यादातर मामलों में, एक नागरिक 18 साल की उम्र से अपनी संपत्ति का निपटान कर सकता है। 16 साल से अधिक उम्र के लोगों के लिए अपवाद हैं, अगर मुक्ति को अदालत के माध्यम से मान्यता दी जाती है - यानी, एक व्यक्ति को पूरी तरह से सक्षम माना जाता है, जिसका अर्थ है कि वह गिरवी रखने सहित संपत्ति का निपटान कर सकते हैं।

हालाँकि, ऋण जारी करते समय, बैंक उधारकर्ता की न्यूनतम आयु में वृद्धि करते हैं। निचली पट्टी सबसे अधिक बार 20-21 वर्ष की होती है। ऊपरी पट्टी काफी चौड़ी है - 65 से 85 वर्ष तक। इस उम्र के समय, ऋण पहले से ही पूरी तरह से बंद हो जाना चाहिए।

उदाहरण। एक 50 वर्षीय शहरवासी एक अपार्टमेंट गिरवी रखना चाहता है और 20 साल के लिए बैंक को पैसा वापस करना चाहता है। हालाँकि, बैंक केवल 65 वर्ष से कम आयु के उधारकर्ताओं को ऋण देता है। यानी आपको सिर्फ 15 साल के लिए कर्ज लेना होगा या दूसरे बैंक की तलाश करनी होगी।

कार्य अनुभव और आय।  क्रेडिट उपभोक्ता सहकारी समितियां (सीपीसी) और निजी निवेशक उन लोगों के प्रति यथासंभव वफादार हैं जो एक अपार्टमेंट गिरवी रखना चाहते हैं और पैसा प्राप्त करना चाहते हैं। बैंक फिर से इस पहलू के लिए सबसे महत्वपूर्ण हैं। 2-एनडीएफएल प्रमाणपत्र (आय पर) तैयार करें, आपको कम से कम 3-6 महीने के लिए अंतिम स्थान पर कार्यरत होना चाहिए। साथ ही, बैंक समझते हैं कि सभी आधिकारिक तौर पर काम नहीं करते हैं। इसलिए, वे एक विकल्प के रूप में आपके बैंक स्टेटमेंट को स्वीकार करने के लिए सहमत हो सकते हैं। बयान से पता चलता है कि उधारकर्ता को एक निश्चित नियमितता के साथ धन प्राप्त होता है और उसके खातों में धन है।

इतिहास पर गौरव करें। सबसे पहले बैंक इस पर ध्यान दे रहे हैं- सीपीसी भी इस पर गौर कर रही है। क्रेडिट इतिहास को विशेष ब्यूरो में रखा जाता है। वे इस बारे में जानकारी प्रसारित करते हैं कि इस व्यक्ति के लिए कौन से ऋण पंजीकृत हैं, क्या भुगतान समय पर किए गए हैं। 

एक अपार्टमेंट को गिरवी रखने के लिए चरण-दर-चरण निर्देश

1. एक ऋणदाता चुनें

विकल्प बैंकों, एक क्रेडिट उपभोक्ता सहकारी (सीपीसी) या एक निजी निवेशक के बीच है। प्रत्येक के अपने फायदे और नुकसान हैं, जिनके बारे में हम नीचे चर्चा करेंगे।

2. दस्तावेज तैयार करें

एक अपार्टमेंट को गिरवी रखने के लिए आपको आवश्यकता होगी:

• एक आवेदन पत्र भरें (प्रत्येक ऋणदाता का अपना फॉर्म होता है);
• पंजीकरण के साथ मूल पासपोर्ट;
• दूसरा दस्तावेज़ (SNILS, ड्राइवर का लाइसेंस, TIN, सैन्य आईडी, पासपोर्ट, और कभी-कभी सभी एक साथ - प्रत्येक लेनदार की अपनी आवश्यकताएं होती हैं);
• 2-एनडीएफएल आय प्रमाण पत्र (आप इसे लेखा विभाग में मांग सकते हैं या इसे कर सेवा की वेबसाइट पर अपने व्यक्तिगत खाते में डाउनलोड कर सकते हैं - सबसे पहले, यह बैंक हैं जो इसके लिए पूछते हैं);
• कार्यपुस्तिका की एक प्रति या उसका उद्धरण (बैंक भी मांगते हैं);
• यदि आप विवाहित हैं और विवाह अनुबंध में प्रवेश नहीं किया है, जिसके अनुसार पति या पत्नी (ए) के पास एक अपार्टमेंट नहीं है और ऋण के लिए सह-उधारकर्ता के रूप में कार्य नहीं करता है, तो आपको रजिस्ट्री कार्यालय से प्रमाण पत्र की आवश्यकता है;
• अपार्टमेंट के स्वामित्व की पुष्टि: बिक्री का अनुबंध, USRN से उद्धरण, विरासत का प्रमाण पत्र, दान समझौता या अदालत का निर्णय।

3. बीमा और मूल्यांकन को समझें

सबसे पहले, ऋणदाता अपार्टमेंट के मूल्यांकन के लिए कहेगा। कानून ऐसा करने के लिए बाध्य नहीं है, लेकिन व्यवहार में यह प्रक्रिया लगभग हमेशा की जाती है। उधारकर्ता के शब्द पर विश्वास करना असंभव है कि उसके अपार्टमेंट में एक निश्चित राशि खर्च होती है। मूल्यांकन कंपनियां तेजी से काम करती हैं। इससे पहले, जांच लें कि क्या कोई मूल्यांकन कंपनी उपयुक्त है या केवल बैंक या सीपीसी द्वारा मान्यता प्राप्त लोगों में से है। विशेषज्ञ आएंगे, एक मूल्यांकन एल्बम (औसतन 1-3 दिनों में) बनाएंगे और आवास की लागत पर एक निष्कर्ष लिखेंगे।

उसके बाद, ऋणदाता उस राशि की घोषणा करने में सक्षम होगा जो वह सुरक्षा पर देने के लिए तैयार है। कृपया ध्यान दें कि कोई भी एक अपार्टमेंट की कीमत का 100% क्रेडिट पर नहीं देगा। ठीक है, अगर वे बाजार मूल्य का 80-90% देते हैं। उदाहरण के लिए, मूल्यांकक ने लिखा है कि संपत्ति की कीमत 10 मिलियन रूबल है। ऋणदाता इस राशि का 75%, यानी 7,5 मिलियन रूबल देने के लिए सहमत है। याद रखें कि ऋणदाता अपार्टमेंट का खरीदार नहीं है। उसका एक अलग काम है: पैसा देना, पैसा कमाना, और अगर कुछ गलत हो गया, तो जल्दी से गिरवी को बेच दें और अपना वापस कर दें।

लेन-देन से पहले, आपको अपार्टमेंट के बीमा पर सहमत होना होगा। बीमा कंपनी को यह पुष्टि करनी चाहिए कि वह वस्तु और उधारकर्ता के जीवन का बीमा करने के लिए तैयार है। औपचारिक रूप से, कोई भी कंपनी उपयुक्त है। हालांकि, ऋणदाता अक्सर उन बीमाकर्ताओं के पूल का संकेत देते हैं जिनके साथ वे काम करते हैं। यदि आप दूसरी कंपनी चुनते हैं, तो आवेदन को लंबे समय तक माना जा सकता है या स्पष्टीकरण के बिना भी मना कर दिया जा सकता है।

उधारकर्ता को शीर्षक का बीमा करने की आवश्यकता नहीं है (हमने ऊपर इस सेवा के बारे में बात की है)। लेकिन ऋणदाता, फिर से, इस मामले में, मना कर सकता है या दर बढ़ा सकता है।

4. एक प्रतिज्ञा पंजीकृत करें

इस स्तर पर, Rosreestr द्वारा प्रतिनिधित्व किया गया राज्य, मामले में शामिल है। यह विभाग देश में भूमि और अचल संपत्ति के लिए लेखांकन के लिए जिम्मेदार है। उसके लिए यह मायने नहीं रखता कि आप किस लिए और किन शर्तों के तहत कर्ज लेते हैं। वह लेन-देन की शुद्धता के एक प्रकार के गारंटर के रूप में कार्य करता है। इसके उस हिस्से में कि अब से आपके अपार्टमेंट के बगल में USRN में एक भार होगा। बयान इंगित करेगा कि अपार्टमेंट गिरवी रखा गया है। भविष्य में विवादों से बचने के लिए यह आवश्यक है।

5. ऋण स्वीकृति और धन प्राप्ति की शर्तें

औसतन, पूरी प्रक्रिया में 14 दिन लगते हैं। यह है अगर आप कहीं भी जल्दबाजी न करें, लेकिन दस्तावेजों के संग्रह में देरी न करें। आइए देखें कि यह समय अवधि किससे बनी है:

• ऋणदाता द्वारा आवेदन का पूर्व-अनुमोदन - 2022 में इसमें कुछ घंटे और मिनट भी लगते हैं;
• आवेदन की स्वीकृति - पांच दिनों तक, बैंकों के साथ सबसे लंबी प्रक्रिया है, इस स्तर पर आपको सभी दस्तावेज प्रदान करने की आवश्यकता होती है;
• बीमा और मूल्यांकन - कंपनियां जल्दी काम करती हैं, लेकिन तुरंत नहीं, हमें इन प्रक्रियाओं के लिए पांच दिन तक का समय लगेगा;
• Rosreestr में एक प्रतिज्ञा का पंजीकरण - आवेदन की प्राप्ति की तारीख से पांच कार्य दिवस और उससे जुड़े दस्तावेज, MFC के माध्यम से पंजीकरण करते समय - सात कार्य दिवस, हालांकि हर कोई इसे तेजी से खर्च कर सकता है;
• धन प्राप्त करना - प्रतिज्ञा के पंजीकरण के तुरंत बाद।

अपार्टमेंट किराए पर लेने के लिए सबसे अच्छी जगह कहाँ है?

1. बैंक

दरों के मामले में सबसे लाभदायक विकल्प। यह सीपीसी और निवेशकों के मुकाबले कम होगा। लेकिन एक अपार्टमेंट गिरवी रखना और पैसा कमाना सबसे मुश्किल काम है। क्योंकि वे उधारकर्ता पर ध्यान से विचार करते हैं: आय विवरण, कार्य पुस्तिका, क्रेडिट इतिहास। आप इसके बिना कर सकते हैं, लेकिन तब दर अधिक होगी। इसके अलावा, बैंकों द्वारा अनुमोदन की गति सबसे कम संभव है। जल्दी पैसा नहीं मिलेगा।

2. निजी निवेशक

2022 में, निवेशक केवल व्यक्तिगत उद्यमियों और व्यवसाय विकास के लिए कानूनी संस्थाओं को जमानत पर पैसा जारी कर सकते हैं। उन्हें आम नागरिकों को उधार देने से रोक दिया गया है।

यदि आपके पास एक व्यक्तिगत उद्यमी या एलएलसी और एक अपार्टमेंट है जो जमानत के लिए उपयुक्त है, तो आप एक निवेशक से ऋण प्राप्त कर सकते हैं। यह एक साधारण व्यक्ति है जो आय बनाने में रुचि रखता है। उसी समय, वह एक दलाल, एक प्रबंधन कंपनी के माध्यम से कार्य कर सकता है जो लेनदेन के कानूनी पक्ष के साथ होता है।

निवेशकों के पास बैंकों और सीपीसी की तुलना में ऋण पर अधिक ब्याज दर है। लेकिन आपको जल्द से जल्द पैसा मिल सकता है।

3. अन्य विकल्प

माइक्रोफाइनेंस संगठन, वे भी एमएफआई हैं या "क्विक मनी" अपार्टमेंट को संपार्श्विक के रूप में स्वीकार नहीं कर सकते हैं। कानून मना करता है। मोहरे की दुकानें भी आवास नहीं लेती हैं। केवल सीपीसी रह गए - क्रेडिट उपभोक्ता सहकारी समितियां। उनका रजिस्टर सेंट्रल बैंक की वेबसाइट पर है¹. यदि कोई कंपनी सूची में नहीं है, तो उसके साथ काम न करें।

सीपीसी केवल अपने शेयरधारकों को उधार देता है। आधुनिक मानकों के अनुसार, प्रारूप पुरातन दिखता है। आखिरकार, शुरू में सहकारी समितियों का आविष्कार "पारस्परिक सहायता कोष" के रूप में किया गया था। यही है, लोगों का एक समूह एकजुट होता है और निर्णय लेता है: चलो एक आम फंड में पैसा जोड़ते हैं, और अगर शेयरधारकों में से किसी एक को धन की आवश्यकता होती है, तो हम उसे ऋण देंगे। और हम एक व्यक्ति की मदद करेंगे, और हम खुद पैसा कमाएंगे।

आधुनिक पीडीए उसी तरह काम करते हैं, केवल वे लगभग सभी को एक शेयरधारक के रूप में स्वीकार करते हैं, और आपको शामिल होने के लिए पैसे देने की आवश्यकता नहीं है। अर्थात्, उधारकर्ता को सहकारी में स्वीकार किया जाता है, वे सुरक्षित ऋण देते हैं, और वह सीसीपी को पैसे का भुगतान करता है। जैसे ही वह कर्ज चुकाता है, वह छोड़ सकता है। 

सहकारी समितियां उधारकर्ता के चित्र के प्रति यथासंभव वफादार होती हैं और बैंकों की तुलना में तेजी से अनुमोदन देती हैं। लेकिन उनका प्रतिशत अधिक है।

अपार्टमेंट के बंधक के पुनर्भुगतान के लिए शर्तें

ऋण समझौते में सभी शर्तें निर्दिष्ट हैं। वे नियमित ऋण से बहुत अलग नहीं हैं। भुगतान हर महीने निश्चित तिथियों पर किया जाना चाहिए। आप बिना किसी जुर्माने के जल्दी ऋण चुका सकते हैं। जब ऋण का भुगतान किया जाता है, तो अपार्टमेंट से सुरक्षा जमा हटा दी जाती है।

बैंक को संपत्ति लेने का अधिकार है यदि उधारकर्ता एक वर्ष में कम से कम एक दिन में तीन बार भुगतान में देरी करता है। 18 साल से कम उम्र के बच्चे सहित परिवार के सभी सदस्यों के लिए बेघर होने का एक वास्तविक खतरा।

जब आप कर्ज का भुगतान कर रहे हैं, तो आप लेनदार की सहमति के बिना अपार्टमेंट के साथ कुछ भी नहीं कर सकते हैं। आप जीवित रह सकते हैं, कॉस्मेटिक मरम्मत भी कर सकते हैं। लेकिन पुनर्विकास, बिक्री और किराये - केवल प्रतिज्ञा के स्वामी की अनुमति से।

लोकप्रिय सवाल और जवाब

सवालों के जवाब जीएलएस इन्वेस्ट मैनेजमेंट कंपनी (जीएलएस इन्वेस्ट) के वकील अलेक्जेंडर मोरेव।

के स्रोत:

1. सेंट्रल बैंक की वेबसाइट। https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. संघीय कानून संख्या 16.07.1998-FZ जुलाई 102, 26.03.2022 (मार्च 01.05.2022, 19396 को संशोधित) "बंधक पर (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)" (संशोधित और पूरक, 8 मई, 3 से प्रभावी) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/।